บริการกฎหมายที่ดิน
BBL ให้บริการ คดีความด้านกฎหมายที่ดิน ไม่ว่าจะเป็น การซื้อขายที่ดิน การครอบครองแทน ครอบครองที่ดินของผู้อื่น ขอทางจำเป็น บุกรุก การแบ่งแยกที่ดินกรรมสิทธิ์
การซื้อขายที่ดินนั้นมีหลายประเภท ซึ่งการซื้อขายที่ดินแต่ละประเภทมีวิธีการซื้อขายที่แตกต่างกัน โดยสามารถจำแนกประเภทออกเป็น ๒ กลุ่ม คือ ที่ดินประเภทมีกรรมสิทธิ์ ได้แก่ ที่ดิน นส๔ หรือโฉนดที่ดิน และอีกส่วนหนึ่งคือที่ดินประเภทสิทธิครอบครอง ได้แก่ ที่ดินประเภทหนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือ นส๓. , ที่ดินประเภท สค๑ และ ที่ดินมือเปล่า
การซื้อขายที่ดินประเภทสิทธิครองครอบ สามารถจำแนกออกเป็น ๒ ประเภท คือ
ประเภทที่ ๑ การซื้อขายที่ดินประเภทหนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือ นส๓ ซึ่งเป็นที่ดินที่สามารถซื้อขายกันโดยการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ของสำนักงานที่ดิน
ประเภทที่ ๒ คือ ที่ดินประเภท สค๑ ,ที่ดินมือเปล่า การซื้อขายที่ดินมือเปล่านั้น สามารถทำได้โดยการซื้อขายที่ดินโดยการชำระราคาที่ดินและส่งมอบที่ดินให้แก่กันหรือการซื้อขายที่ดินโดยความเป็นจริง เพียงเท่านี้ ก็สามารถมีสิทธิครอบครองในที่ดินได้ตามกฎหมาย
หากเป็นการซื้อขายที่ดินประเภทมีกรรมสิทธิ์ หรือการซื้อขายที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน หรือ นส๔ ซึ่งกฎหมายกำหนดให้ต้องทำตามแบบที่กฎหมายกำหนด กล่าวคือ การซื้อขายที่ดินที่มีโฉนดที่ดินนั้น จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ของสำนักงานที่ดิน หากไม่ได้ทำตามแบบดังกล่าวแล้ว การซื้อขายที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์ย่อมตกเป็นโมฆะ ไม่มีผลตามกฎหมาย
ผู้ใดครอบครองที่ดินผู้อื่นครบ 10 ปี ผู้นั้นได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์ ซึ่งการได้มาซึ่งที่ดินหรือกรรมสิทธิ์ในที่ดินของบุคคลอื่นหรือการ “ครอบครองปรปักษ์” ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 อันถือว่าเป็นการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม โดยหลักเกณฑ์ของการครอบครองปรปักษ์มีดังต่อไปนี้
ครอบครองทรัพย์ของบุคคลอื่น การครอบครองปรปักษ์นั้น จะมีได้เฉพาะกรณีเป็นการครอบครองทรัพย์ของผู้อื่นเท่านั้น เพราะเป็นการแย่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ของผู้อื่น
ครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ เนื่องจากเป็นการแย่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินของผู้อื่น บุคคลซึ่งครอบครองที่ดินของผู้อื่น จึงจะต้องมีเจตนาเป็นเจ้าของที่ดินนั้นอยู่ด้วย ทั้งนี้ หากเป็นเพียงการดูแลแทน หรือเช่าที่ดิน ก็ไม่อาจอ้างครอบครองปรปักษ์ได้แม้จะครบกำหนดเวลาตามกฎหมายก็ตาม
ครอบครองโดยสงบ ระหว่างการครอบครองที่ดินของผู้อื่นผู้ครอบครองนั้นไม่ถูกเจ้าของหรือบุคคลอื่นขับไล่หรือไม่มีข้อพิพาทอันเกี่ยวกับที่ดินดังกล่าว
ครอบครองโดยเปิดเผย ต้องเป็นการครอบครองที่ดินของผู้อื่นอย่างเปิดเผย แสดงออกต่อบุคคลอื่นทั่วไปว่าได้ครอบครองที่ดินเพื่อประโยชน์ของตนเองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ เช่น เข้าไปทำเกษตรกรรมในที่ดินอย่างเป็นเจ้าของเป็นเวลานาน
ครอบครองติดต่อกันครบ 10 ปี ผู้ครอบครองจะได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ได้นั้น ต้องมีการครอบครองที่ดินนั้น ๆ ติดต่อกันครบ 10 ปี หากครอบครองไม่ติดต่อกัน เช่น เข้าครอบครองที่ดินมา 9 ปี ต่อมาได้ไปอยู่ที่อื่น 1 ปี และกลับมาอยู่ที่เดิมต่ออีก 1 ปี ต้องเริ่มนับเวลาใหม่
การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดิน เมื่อผู้ครอบครองได้ครอบครองครบหลักเกณ์ทั้ง 5 ข้อแล้ว กล่าวคือ ครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ โดยสงบและเปิดเผยติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ผู้ครอบครองสามารถไปยื่นคำร้องต่อศาล เพื่อให้ศาลมีคำสั่งให้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์ ได้ทันทีเมื่อมีคำพิพากษาแล้ว สามารถไปติดต่อกรมที่ดิน เพื่อให้เจ้าหน้าที่ดำเนินการออกโฉนดหรือเปลี่ยนแปลง ทะเบียนได้ทันที
ใครที่มีที่ดินตาบอดไม่มีทางออกสู่สาธารณะประโยชน์ สามารถขอทางจำเป็นได้ ซึ่ง
ทางสาธารณะประโยชน์ คือ ทางบก ทางน้ำ สำหรับประชาชนใช้ในการสัญจร และให้หมายความรวมถึง ทางรถไฟ และทางรถที่มีรถเดินสำหรับ ประชาชนโดยสาร
ที่ดินตาบอด คือ ที่ดินที่ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะประโยชน์ ซึ่งมีที่ดินแปลงอื่นล้อมรอบจนไม่มีทางออกสู่สาธารณะ และหากมีทางออกสู่สาธารณะได้ แต่ไม่สะดวก เช่น มีชั้นระดับ และต้องข้ามบึง ซึ่งทำให้เจ้าของที่ดินนั้นเดือดร้อนเกินควร
หลักเกณฑ์ที่จะสามารถขอทางจำเป็นได้ คือ
1.ขอทางจำเป็น ต้องทำการฟ้องร้องเจ้าของที่ดินให้เปิดทางจำเป็นให้ โดยให้ศาลมีคำสั่งเปิดทางจำเป็น และต้องเสียค่าทดแทนในการใช้ที่ดินให้กับเจ้าของที่ดินด้วย
2.ทางจำเป็นหากผ่านนานเพียงใดก็ไม่สามารถกลายเป็นการได้มาซึ่งภาระจำยอมโดยอายุความได้
3.ผู้ที่จะฟ้องขอทางจำเป็นได้ ต้องเป็นเจ้าของที่ดินตาบอดเท่านั้น ผู้ครอบครอง ผู้อาศัย ผู้เช่า เจ้าของโรงเรือน ซึ่งไม่ใช่เจ้าของที่ดิน จะฟ้องขอทางจำเป็นไม่ได้
4.ที่ดินที่จะฟ้องขอทางจำเป็นได้จะต้องเป็นที่ดิน ที่ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะประโยชน์ มีที่ดินของผู้อื่นล้อมรอบ
5.ในการที่จะได้สิทธิใช้ทางจำเป็นจะต้องใช้สิทธิโดยอำนาจของกฎหมาย คือ การได้มานั้นจึงไม่ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่หรือต้องทำเป็นหนังสือ
6.ทางจำเป็นต้องมีการจ่ายค่าทดแทนในการผ่านที่ดินเสมอ โดยผู้ขอทางจำเป็นต้องเคารพรับรู้สิทธิของเจ้าของที่ดิน
กรณีที่ไม่ต้องจ่ายค่าทดแทนให้กับเจ้าของที่ดิน
กรณีที่ทางจำเป็นนั้นเกิดขึ้นจากที่ดินผืนเดียวกัน และภายหลังได้แบ่งแยกขายหรือแบ่งให้ลูกหลาน และไม่มีทางออกสู้ทางสาธารณะได้ เจ้าของที่ดินแปลงนั้นมีสิทธิเรียกร้องเอาทางจำเป็นได้เฉพาะบนที่ดินแปลงที่แบ่งแยกหรือแบ่งโอนได้ โดยไม่ต้องเสียค่าทดแทนแต่อย่างไร
